É importante saber quais são os direitos do arrendatário, do vendedor e das regras de compra
Dois modelos de contrato para uso de terras no campo são muito utilizados no Brasil, mas ainda geram impasses, em especial quando a relação evolui para a compra desses espaços. Afinal, como é possível garantir a preferência de compra em fazenda arrendada ou mesmo em parceria rural?
Em casos de arrendamento de fazendas, a legislação é clara. A preferência de compra se refere é do arrendatário, ou seja, quem aluga a fazenda, caso o proprietário decida vendê-la. Esse direito oferece segurança ao arrendatário pode ser vantajoso para ambos, garantindo a continuidade das atividades agrícolas e o investimento na terra.
O contrato de arrendamento rural influencia esse direito, e é recomendado que ambas as partes busquem auxílio jurídico para garantir um processo legal e tranquilo.
“O direito de preferência para aquisição está previsto no artigo 92, 3§º do Estatuto da Terra. O dispositivo estabelece que o arrendatário possui igualdade de condições em relação ao que será ofertado para terceiros, e deve o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa efetivar o seu direito de preferência dentro do prazo de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo”, explica a advogada Thaís Rodrigues, sócia do MBT Advogados Associados.
A especialista ressalta que o intuito do direito de preferência para aquisição da propriedade é assegurar ao arrendatário a continuidade de suas atividades no imóvel rural.
Contudo, em casos de contratos de parceria rural em que as especificações da parceria são expostas apenas em contrato e não necessariamente em lei, a aplicação do direito de prioridade de compra é controversa. É preciso a análise por um profissional qualificado.
Nestes casos, o proprietário do imóvel cede à outra pessoa, por tempo determinado ou não, o uso específico de toda ou parte da propriedade, incluindo benfeitorias, outros bens e facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; ou ainda animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal. “Em razão deste contrato, o proprietário e a parte parceira dividirão os lucros da atividade na forma pactuada no instrumento contratual”, avalia Rodrigues.
A principal diferença entre a parceria rural e o arrendamento é o valor envolvido, eis que na primeira espécie de contrato (arrendamento), o arrendatário efetua pagamento de valor fixo para uso da propriedade, que pode ser mensal, anual ou em outro período acordado entre as partes no contrato, enquanto na segunda modalidade de contrato (parceria rural) há divisão dos lucros.
Controversas em parcerias rurais
Essa controvérsia sobre a aplicação da regra do direito de preferência aos contratos de parceria rural se deve porque o Estatuto da Terra não estabelece de forma expressa o direito de preferência para estes tipos de contrato. Entretanto, há quem defenda que o artigo 96, inciso VII, do Estatuto da Terra, que dispõe que nos contratos de parceria rural aplicam-se, no que couber, as normas pertinentes ao arrendamento rural, possibilita a extensão da regra do direito de preferência aos contratos rurais.
“Diante da discussão jurídica sobre o tema, é seguro que um profissional qualificado realize a análise do caso e conclua se o entendimento jurisprudencial e doutrinário pode ser aplicado”, explica Rodrigues.