Crescimento populacional ancora os lançamentos. Queda da taxa selic, consolidação do Minha Casa Minha Vida e desoneração da folha de pagamento são fatores que irão estimular a produção de novos imóveis
Segundo levantamento realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), apresentado neste mês de dezembro, a construção civil no Brasil desacelerou em 2023. A instituição divulgou a informação considerando dados do terceiro trimestre do PIB e estima que o setor deva encerrar o ano em queda de 0,5%, em relação ao ano anterior.
Conforme a análise do órgão, o resultado se deve a diversos fatores como impactos dos ajustes após o ano eleitoral e os reflexos de uma economia marcada pelas elevadas taxas de juros, pela demora da divulgação das novas condições do Programa Minha Casa, Minha Vida e pela acomodação de pequenas obras e reformas iniciadas no período pandêmico.
Contudo, Goiás se apresenta como um ponto fora da curva. A Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-GO) divulgou que Goiânia e Região Metropolitana, já podem ser consideradas como o terceiro maior mercado imobiliário do em volume de vendas, só perdendo para Rio de Janeiro e São Paulo. Foram 7046 unidades vendidas até o terceiro trimestre de 2023.
Além disso, a valorização dos imóveis também esteve no topo do País. De janeiro a novembro, Goiânia ficou entre o primeiro e segundo lugar no ranking da valorização do metro quadrado dos lançamentos residenciais em 50 cidades brasileiras elaborado pelo Índice FipeZAP. De janeiro a novembro, a alta foi de 13,11%, bem acima da média nacional de 4,82%.
Na área de aluguel, o Índice FipeZAP de Locação Residencial acumulou uma alta de 15,02% no balanço parcial de 2023 (até novembro), superando nesse recorte temporal as variações acumuladas pelo IPCA/IBGE (+4,04%) e IGP-M/FGV (-3,89%). Dentre as 11 capitais que integram a cesta de cálculo, Goiânia foi a que acumulou maior alta de +33,69%; à frente de Florianópolis (+27,67%) e de Fortaleza (+22,48%). Ainda segundo o levantamento, Goiânia está entre as capitais com maior rentabilidade do aluguel (5,91% a.a.).
Entre os fatores que contribuíram para este cenário estão o crescimento populacional. O Censo Demográfico 2022, divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostrou que a concentração urbana da Grande Goiânia, que engloba cidades como Aparecida de Goiânia, Senador Canedo e Trindade, foi a que mais cresceu no país nos últimos 12 anos. Saindo de 2.078.399 habitantes em 2010 para 2.471.651 em 2022, a região teve um salto de 18,9%, um aumento de mais de 390 mil pessoas.
O agronegócio, um dos pilares da economia goiana, teve recorde na safra de 2022/2023, o que reverberou na economia goiana, como apontam os empresários do setor. Para 2024, apesar da previsão de queda para a safra 2023/2024 para Goiás e para o Brasil, a expectativa é que a queda da taxa de juros do País e o Programa Minha Casa Minha Vida mantenham o mercado aquecido.
A Taxa Selic hoje está em 11,75% ao ano e segue tendência de queda, o que deve contribuir com a melhoria do cenário. A perspectiva do mercado é de que chegue a 9% ao longo de 2024. Conforme divulgado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o Minha Casa, Minha Vida terá como orçamento anual até 2027 o valor de R$ 95,85 bilhões.
A derrubada do veto da desoneração da Folha de Pagamento, agora em dezembro, foi outro fator que agradou o setor, que agora deve conseguir fôlego para equilibrar os custos da construção. Sem desoneração, os custos da folha de pagamento em Goiás somam uma diferença de 30,29 pontos percentuais, segundo levantamento realizado pelo Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás (Sinduscon-GO).
Confira uma breve retrospectiva e perspectivas para 2024, segundo empresários do setor imobiliário
Imobiliária prevê crescimento de 25% em 2024
Diversas empresas do segmento revelam resultados que superaram as expectativas em 2023. Um exemplo é a URBS Imobiliária, empresa que alcançou recordes em 2023, superou sua própria meta de vendas neste ano, e projeta crescer 25% em 2024. Segundo o diretor da URBS Imobiliária, Ricardo Teixeira, o começou com um cenário de incertezas, até por ser um ano de novo governo, mas a economia do país sinalizou de forma positiva e as inseguranças do consumidor reduziram. Mesmo diante dos desafios, em 2023 a empresa cresceu 21% comparado e 2022 e 30% comparado a 2021. “Portanto, 2024 deve ser um ano muito produtivo, com a redução da taxa de juros que impacta positivamente o financiamento imobiliário”, diz. Um dos destaques do mercado será o setor Jardim América, diz Ricardo, que receberá mais lançamentos com a liberação o Plano Diretor para o adensamento do bairro.
O também sócio da empresa, José Humberto Carvalho, explica que o cenário de insegurança que mudanças políticas trazem acabam atraindo mais investidores para o setor imobiliário. “Mesmo que a taxa de juros alta favoreça o investimento financeiro, a segurança do imóvel fala mais alto. Além disso, a valorização do imóvel em Goiânia, tem sido acima dos ganhos de aplicações financeiras”, considerou. Para 2024, ele observa que os condomínios horizontais devem ter uma participação importante no setor. “Há muitos lançamentos previstos”, diz.
Recorde de vendas em 18 anos de história
A MRV chegou a Goiás em 2006 e, ao longo destes 18 anos, registrou em 2023 o melhor ano de sua história. “Foi o ano que mais vendemos. Lançamos 1120 unidades e tivemos um crescimento de 30% à frente de 2022”, celebra Fabrício Pavanelli, gestor comercial regional da MRV no Centro-Oeste. A empresa possui lançamentos em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Anápolis e Valparaíso de Goiás.
As mudanças anunciadas no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), no segundo semestre, impulsionaram e contribuíram para que muitos brasileiros realizassem esse sonho. As mudanças do Minha Casa, Minha Vida foram positivas para o mercado da construção civil, pois, hoje, 90% da população brasileira está elegível ao programa, que oferece aos compradores facilidades como juros diferenciados, subsídios e financiamento em até 420 meses.
Para 2024, a empresa prevê lançar 2272 unidades no Estado, distribuídas em seis empreendimentos nas cidades de Goiânia, Aparecida de Goiânia e Anápolis.
Ano de oportunidades
“2023 foi um ano muito positivo e acreditamos que 2024 será de muitas oportunidades. O mercado imobiliário em Goiás é resiliente, é forte e o mercado está comprador. Percebemos que a Região Metropolitana é muito jovem e isso faz com que a população tenha grande interesse por investimento não só na compra do primeiro imóvel, mas também na melhoria da qualidade de vida, segurança e conforto em sua nova moradia”, diz Eduardo Oliveira, da Cinq Desenvolvimento Imobiliário. A empresa lançou condomínio horizontal Parqville Figueira, em Aparecida de Goiânia, marca registrada da empresa, e mais um lançamento de sobrados no Faiçalville; além do Cidade Verde Aparecida, comunidade planejada com 1.200 lotes na região de maior tendência de valorização da região metropolitana de Goiânia. Para o próximo ano a novidade é que a Cinq vai continuar investindo em projetos da marca Parqville e em outros segmentos, como as comunidades planejadas. “Estamos confiantes de que a taxa de juros vai se acomodar e que as pessoas irão retomar seu poder de compra, por isso já preparamos o lançamento de dois grandes projetos”, anuncia. Em Aparecida, a empresa vai lançar um ecossistema para que as pessoas tenham suas necessidades atendidas na região central de Aparecida de Goiânia. Será um projeto com áreas residenciais, com mais um condomínio Parqville, além de comércio e serviços no mesmo complexo, com quase 3 milhões de metros quadrados de área para ser desenvolvida. A Cinq irá expandir suas operações para Caldas Novas, onde será lançado mais um condomínio horizontal da linha Parqville.
Região metropolitana em crescimento
Mesmo com a taxa selic em alta, em 2023, ela não afetou as vendas, que cresceram 30%, informa Danilo Tavares, diretor da empresa. “É que oferecemos parcelamento próprio e condições facilitadas”, diz Danilo Tavares, diretor da Localiza Imóveis. A empresa de 35 anos com foco em desenvolvimento de loteamentos voltados à primeira moradia nas cidades da região metropolitana, em cidades Goiânia, Senador Canedo, Bela Vista de Goiás, Trindade, entre outras.
O destaque do ano foi Abadia de Goiás, cidade que registrou o maior crescimento de domicílios do Brasil, segundo o Censo/IBGE de 2022, comparado com os números de 2010. Em 2023, foram mais de 700 unidades comercializadas no Reserva do Bosque, um bairro planejado na cidade.
Crescer 20% é a meta da Localiza Imóveis para 2024. A empresa projeta lançar 8 mil unidades nos próximos anos em Goiânia, Anápolis e Goianápolis, às margens da BR-153, entre Teresópolis e Anápolis. “Temos investido fortemente no segmento econômico, mas ano que vem vamos direcionar investimentos também para o desenvolvimento de condomínios fechados, que são favorecidos pela segurança e área de lazer”, anuncia Danilo.
Imóveis compactos em destaque
Em 2023, a SIM Incorporadora apostou nos imóveis compactos que têm conquistado cada vez mais público. A redução do tamanho das famílias e também o crescimento de pessoas que vivem sozinhas é uma tendência nacional que também chegou a Goiânia e foi este nicho que trouxe êxito nas vendas do ano para a empresa e seus lançamentos.
Em maio, a empresa lançou, juntamente com a Trinus.Co, o Residencial Cult Oxford, no Setor Leste Universitário, para este perfil e teve 60% de vendas já na largada. “O bom resultado também se deu porque foi um dos últimos lançamentos no bairro, que agora sofreu restrições de verticalização pelo novo plano diretor”, diz Paulo Silas, diretor da Sim Incorporadora. No segundo semestre, as duas empresas lançaram o 140 Wellness Marista, também para o mesmo perfil. Os imóveis de um quarto esgotaram na semana do lançamento.
“A maioria dos compradores foram investidores, de olho na locação para este público crescente”, explica. O ano foi marcado para empresa com consolidação de seus investimentos no Mato Grosso, onde lançou, em 2022, um empreendimento na cidade de Sorriso, que já se encontra com obras adiantadas. “Para 2024, esperamos pela continuidade em queda gradativa da Taxa Selic, pois proporciona mais investimentos no mercado”, diz ele, que já prepara dois lançamentos. Um para o setor Bueno e outro para o Setor Oeste.
Projetos goianos se destacam
“Nossos lançamentos tiveram boa aceitação, pois nos preocupamos em lançar os produtos certos, nos locais certos, para atender o perfil certo de consumidor daquela região”, resume Ricardo Reis, diretor da GPL Incorporadora. Para o empresário esta assertividade é o que garantiu à incorporadora atravessar bem 2023. A busca pela diferenciação tanto de localização nos dois projetos lançados em Goiânia, ao longo do ano, contribuíram para a adesão do consumidor. O Hello Universitário, de frente à Faculdade de Medicina da PUC-GO, contará com a modalidade de locação por assinatura. Já o Natúria Viver Parque Flamboyant traz um paisagismo fora do convencional para o prédio. Levando sua expertise para Rio Verde, a empresa desenvolveu o Sense para a cidade, com unidades esgotadas antes mesmo do lançamento oficial.
Ricardo também lembrou que os projetos goianos já contam com o reconhecimento nacional e, encerra 2023 com o orgulho de ter tido um empreendimento da marca que recebeu o Master Imobiliário, considerado o oscar do mercado imobiliário nacional com o residencial já entregue, o Horizonte Flamboyant. “O resultado mostra como Goiás é representativo e respeitado nacionalmente, um mercado de vanguarda e seguro. Para 2024, acreditamos que, no mínimo, será um ano igual a 2023. Temos três lançamentos previstos, sendo dois em Goiânia e um para Rio Verde”, salientou Ricardo Reis.